Постановление по делу № 901/277/14

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. (0692) 54-62-49, факс (0692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Севастополь

 06.08.2014

Дело № 901/277/14

Резолютивная часть постановления объявлена  30.07.14

Постановление изготовлено в полном объеме  06.08.07

Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:

председательствующего                                       Воронцовой Н.В.,

судей                                                                         Сикорской Н.И.,

                                                                                  Антоновой И.В.,

при ведении протокола секретарем  Ищенко Е.А.

представители сторон: не явились; извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Насыпновского сельского совета города Феодосии
на решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым (судья Радвановская Ю.А.) от 20 февраля 2014 года по делу № 901/277/14

по иску физического лица-предпринимателя Бушуева Михаила Анатольевича

к Насыпновскому сельскому совету города Феодосии

о расторжении договора аренды

            УСТАНОВИЛ:

Физическое лицо - предприниматель Бушуев Михаил Анатольевич обратился в хозяйственный суд АР Крым с иском к Насыпновскому сельскому совету города Феодосии и просил суд расторгнуть договор аренды земли от 11 июня 2007 года, заключенный между сторонами.

В качестве оснований для расторжения договора аренды истец определил существенное изменение условий договора, в частности, значительное увеличение размера арендной платы в результате введения в действие новой нормативной денежной оценки земель Насыпновского сельского совета. Свои требования он обосновал ссылками на статью 15 Закона Украины “Об аренде земли” и статью 79 Земельного кодекса Украины, а также ст. 652 Гражданского кодекса Украины.

Решением  хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 20 февраля 2014 года по делу №901/277/14 (судья Радвановськая Ю. А.) иск удовлетворен.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что внесение изменений, по решению суда,  в условие договора в части увеличения размера арендной платы, является существенным изменением условий договора, поскольку после пересчета арендной платы по новой нормативной денежной оценке, размер арендной платы составил 10 084,40 грн. в год, тогда как при заключении договора аренды земли сторонами было определено, что арендная плата в год составляет 1 238,76 грн. Таким образом, размер арендной платы был увеличен в 10 раз, что, по мнению суда, является существенным изменением обстоятельств, которые значительным образом влияют на имущественные интересы арендатора, и которые он не мог предвидеть во время заключения договора аренды земли.

Не соглашаясь с вышеуказанным решением по данному делу, Насыпновский сельский совет города Феодосии обратился в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда по данному делу отменить, принять новое решение, которым в иске отказать.

В апелляционной жалобе ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований, указывая на необоснованность ссылок истца на то, что увеличение размера арендной платы на основании решения суда является существенным изменением обстоятельств, в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Украины, которые истец не мог предвидеть при заключении договора, а также на несоответствие таких доводов предписаниям статьи 21 Закона Украины "Об аренде земли", нормам Закона Украины "Об оценке земель". Кроме этого, ответчик указывает на необоснованность утверждений истца о не использовании им переданного в аренду земельного участка, поскольку на основании решения Насыпновского сельского совета №372 от 30.05.2006г. ему был передан в аренду земельный участок для коммерческого использования общей площадью 0,0444 га, в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество встроено –пристроенного магазина в жилом доме лит “А”. Также, указывает на то, что требование истца относительно площади арендуемого земельного участка за счет неиспользуемой территории, могут быть рассмотрены ответчиком путем внесения изменений в условия договора, а не его расторжения. 

Определением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 24 марта 2014 года апелляционную жалобу Насыпновского сельского совета на решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 20 февраля 2014 года по делу №901/277/14 принято к производству в порядке статьи 98 Хозяйственного процессуального кодекса Украины и назначено к рассмотрению в судебном заседании на 03.04.2014г. но 10 час. 00 мин.

20 марта 2014 года Государственной Думой Российской Федерации, а 21 марта 2014 года и Советом Федерации, одобрен Федеральный Конституционный Закон №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя".

Федеральным Законом от 21 марта 2014 года №36-ФЗ "О ратификации Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" ратифицировано Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, подписанный в городе Москве 18 марта 2014 года.

Частью  5 статьи 9 Федерального Конституционного Закона №6-ФКЗ предусмотрено, что до создания на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя судов Российской Федерации правосудие от имени Российской Федерации на указанных территориях осуществляют суды, действующие на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов. Лица, замещающие должности судей этих судов, продолжают осуществлять правосудие до создания и начала деятельности на указанных территориях судов Российской Федерации при условии наличия у них гражданства Российской Федерации.

В соответствии с частью 8 статьи 9  Федерального Конституционного Закона №6-ФКЗ, апелляционные жалобы, принятые к производству соответствующими апелляционными судами, действующими на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и не рассмотренные на этот день, рассматриваются по правилам, установленным соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Апелляционные жалобы на постановления по уголовным делам подлежат рассмотрению при условии, что предъявленное обвинение поддерживается прокурором соответствующего территориального органа прокуратуры Российской Федерации от имени Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, определением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 15 мая 2014 года апелляционную жалобу Насыпновского сельского совета на решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 20 февраля 2014 года по делу №901/277/14 назначено к рассмотрению на 19.06.2014г. на 10 час. 00 мин., в порядке статьи 261 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

13 мая 2014 года в адрес суда от Насыпновского сельского совета поступил текст апелляционной жалобы по делу, переведенный на русский язык.

16 июня 2014 года от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу в котором последний просит суд оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменений, поскольку суд пришел к верному выводу о наличии существенных изменений обстоятельств, что в силу ст. 652 Гражданского кодекса Украины является основанием для расторжения договора.

Распоряжением И. о. председателя Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 19.06.2014г., в связи с болезнью, судью Фенько Т. П. заменено в составе коллегии судьей, по рассмотрению жалобы в настоящем деле, на судью Сикорскую Н. И.

19  июня 2014 года от Насыпновского сельского совета поступили письменные пояснения на отзыв истца на апелляционную жалобу, в которых ответчик ссылается на то, что утверждения ответчика о существенном изменении обстоятельств, в связи с увеличением размера арендной платы, не соответствует как законодательству Украины, так и законодательству Российской Федерации.

 Документы, представленные ответчиком в судебном заседании 03.07.2014г., не являються новыми доказательствами по делу, были оценены и исследованы судом первой инстанции, отражены в обжалуемом решении.

Протокольным определением от 03.07.2014г. рассмотрение апелляционной жалобы Насыпновского сельского совета было отложено на 17.07.2014г. на 11 час. 15 мин.

Суд установил, что лица участвующие в деле уведомлены надлежащим образом, о  времени и месте судебного заседания, о чем свидетельствуют их подпись на расписке (л. д. 125).

15.07.2014г. в адрес суда от Насыпновского сельского совета пришли письменные пояснения по делу от 09.07.2014г. за №630/2-14, в которых последний сообщил, что ОСМД жильцами домов №1, 2 по ул. Центральной, с. Солнечное, г. Феодосия, не создавалось и указанные дома находятся в коммунальной собственности Феодосийского городского совета и стоят на балансе в КП ЖЭК №4.

Также, 17.07.2014г. от Физического лица - предпринимателя Бушуева Михаила Анатольевича поступило заявление о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Определением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 17.07.2014г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 30 июля 2014 года на 11 час. 30 мин.

Перед началом судебного заседания, которое состоялось 30 июля 2014 года, от сторон по делу поступили ходатайства об рассмотрении дело в отсутствия их представителей.

Судебная коллегия учитывая,  что неявка представителей сторон в судебное заседание  не препятствует рассмотрению жалобы по существу в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а потому считает возможным рассмотреть жалобу без участия их представителей, которые надлежащим образом извещены о времени и месте слушанья дела.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. При этом следует отметить, что на момент возникновения спора, правоотношения сторон регулировались законодательством государства Украины, и принимая спорное решение, суд первой инстанции также применял девствующие на тот момент нормы законодательства Украины. В связи с чем, пересматривая оспариваемый судебный акт, суд апелляционной инстанции исходит из норм законодательства действующего на момент возникновения спорных правоотношений между сторонами и на нарушения которых ссылался истец, обращаясь с данным иском в суд.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения 16 сессии 5 созыва Насыпновського сельского совета № 372 от 30 мая 2006 года физическому лицу-предпринимателю Бушуєву Михаилу Анатольевичу предоставлен в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Феодосия, с. Солнечный, ул. Центральная, д. 2 (помещение 1), кадастровый номер 01 116 929:00:02:001:0023, площадью 0.0444 га. (л.д. 17)

11 июня 2007 года между Насыпновським сельским советом (арендодатель) и физическим лицом - предпринимателем Бушуєвим Михаилом Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды земли, зарегистрированный в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли за № 040701900013 от 18.10.2007 (л.д. 9-13).

Согласно пункту 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания магазина, который находится в с. Солнечный, ул. Центральная, д. 2 (помещение 1).

Пунктом 2 договора установлено, что в аренду передается земельный участок кадастровый номер 01 116 929:00:02:001:0023, общей площадью 0.0444 га, в том числе по угодьям: застроенные земли (34), из земель не переданных в собственность или постоянное использование, входящих в категорию земель жилой и общественной застройки, в том числе по угодьям: застроенные земли (34), земли коммерческого использования (42).

В соответствии с пунктом 3 договора на земельном участке находяться объекты недвижимого имущества: нежилые помещения.

Согласно пункту 5 договора нормативная денежная оценка земельного участка составляет 8071,92 грн.

Договор заключен на 49 лет. После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее 30 дней до окончания срока действия договора сообщить письменно арендодателя о намерении продлить его действие (пункт 8 договора).

Согласно пункта 9 договора арендная плата вносится в денежной форме в размере 1238,76 грн. в год, за месяц 103,23 грн.

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции (пункт 10 договора).

Пунктом 11 договора установлено, что арендная плата вносится равными частями ежемесячно до 30 числа следующего за отчетным месяцем на счет местного бюджета по коду бюджетной классификации: “Арендная плата с юридических (физических) лиц”.

Согласно пункту 12 договора размер арендной платы пересматривается в порядке, установленном законодательством Украины.

Земельный участок передается в аренду: для строительства и обслуживания торгового павильона (пункт 14 договора).

В соответствии с пунктом 33 договора изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора, спор решается в судебном порядке.

Пунктом 35 договора определено, что действие договора прекращается путем его расторжения, в частности, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованных земельных участков, которое существенно препятствует их использованию, а также по другим основаниям, определенных законом.

В пункте 42 договора определено, что настоящий договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации.

Актом приема - передачи от 18 октября 2007 года к договору аренды земли физическому лицу-предпринимателю Бушуєву Михаилу Анатольевичу был передан в аренду указанный земельный участок (л.д. 15).

Решением Насыпновского сельского совета 44 сессии 5 созыва “Об утверждении нормативной денежной оценки земель сел Солнечное, Пионерское, Южное Насыпновского сельского совета” от 27 февраля 2009 года № 940 утверждено техническую документацию по нормативной денежной оценке земель сел Солнечное, Пионерское, Южное, и введено в действие новую нормативную денежную оценку земель Насыпновского сельского совета с 01 марта 2009 года по 01 марта 2016 года.

Решением Насыпновского сельского совета “О внесении изменений в решение № 767 от 29 августа 2008 года 36 сессии 5 созыва” от 03 февраля 2009 года № 938 установлен размер арендной платы за земельные участки коммерческого использования в пределах с. Солнечное в размере 7 % их нормативной денежной оценки.

Решением Насыпновского сельского совета 36 сессии 5 созыва “О введении ставок арендной платы за землю” от 29 августа 2008 года № 767 был установлен размер годовой арендной платы за земельные участки, которые предоставляются в аренду.

Решением хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 27 мая 2013 года по делу № 901/1207/13, которое вступило в законную силу, внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11 июня 2007 года, заключенного между Насыпновским сельским советом и ФЛП Бушуевым М.А. (л.д. 39-44).

Так, указанным решением были внесены изменения в пункт 5 договора путем изложения его следующим образом: “нормативная денежная оценка земельного участка составляет 144 059.80 грн.”.

Также было внесено изменений в пункт 9 договора. Он изложен в следующей редакции: “Арендная плата вносится арендатором в денежной форме с учетом процентов нормативно-денежной оценки земельного участка в размере 10 084.18 грн. в год.”

При этом, суд в решении от 27 мая 2013 года по делу № 901/1207/13 установил, что вышеуказанные решения Насыпновского сельского совета были обнародованы в СМИ, тем самым доведены до сведения истца.

Ссылаясь на существенное изменение условий договора, на которую он не рассчитывал и не мог предвидеть, истец обратился к Насыпновскому сельскому совету с предложением вх. № П68/2-16/2-11 от 19 ноября 2013 года о расторжении договора аренды земли (а.с. 22).

Однако, решением 44 сессии 6 созыва Насыпновского сельского совета от 29 ноября 2013 года физическому лицу - предпринимателю Бушуеву М. А. было отказано в расторжении договора аренды земли от 11 июня 2007 года (а.с. 24).

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения физического лица - предпринимателя Бушуева Михаила Анатольевича в хозяйственный суд АР Крым с данным иском.

Как усматривается из материалов дела, предметом спора по данному делу является требование физического лица - предпринимателя Бушуева Михаила Анатольевича о расторжении договора аренды земельного участка от 11.06.2007, с ссылкой на предписания статьи  652 Гражданского кодекса Украины, с учетом увеличения арендной платы в десять раз, что является существенным изменением обстоятельств, поскольку в момент заключения спорного договора истец исходил, что такое увеличение арендной платы не наступит, иначе он бы отказался от заключения этого договора, а существенное увеличение арендной платы привело к нарушению соотношения имущественных интересов сторон.

Статьей 11 Гражданского кодекса Украины установлено, что гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

В соответствии со статьями 628 и 629 указанного Кодекса содержание договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства. Договор является обязательным для выполнения сторонами.

Согласно предписаний статьи 525 Гражданского кодекса Украины односторонний отказ от обязательства или односторонняя смена его условий не допускается, если другое не установлено договором или законом.

Согласно частей 3, 4 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли", договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

В решении споров о расторжении договора аренды земельного участка необходимым учитывать, что согласно статье 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных условиями договора, и из оснований, определенных статьями 24 и 25 Закона Украины "Об аренде земли", в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также из оснований, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

При этом, статьей 652 Гражданского кодекса Украины установлены основания и порядок изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, которой установлено, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не выплывает из сути обязательства.

Частью 2 статьи 652 указанного Кодекса установлено, если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, а по основаниям, установленным частью четвертой настоящей статьи, изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; 2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; 3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; 4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из содержания указанной нормы усматривается, что заключая договор, стороны рассчитывают на его надлежащее выполнение и достижение поставленных им целей. Однако, в ходе исполнения договора могут выявляться обстоятельства, которые не могли быть учтены сторонами при заключении договора, но существенно влияют на интересы одной или обеих сторон. При заключении договора и определении его условий стороны должны разумно оценивать те обстоятельства, при которых он будет выполняться.

Закон связывает возможность расторжения договора непосредственно не с наличием существенного изменения обстоятельств, а с наличием четырех условий, определенных частью 2 статьи 652 Гражданского кодекса Украины, при существенном изменении обстоятельств.

По предписаниям действующего на момент возникновения спора законодательства, при решении споров о расторжении договоров по основаниям, предусмотренным статьей 652 Гражданского кодекса Украины, необходимым являлось выяснение вопросов относительно доведения в чем именно обстоятельства, которыми стороны руководствовались при заключении договора и как именно изменились и почему изменение обстоятельств является существенным. Требуя расторжения договора на этом основании, истец с учетом положений процессуального законодательства относительно обязанности доказывания должен доказать, в частности, уверенность сторон в момент заключения договора в том, что такое изменение обстоятельств не наступит.

При этом, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров в порядке статьи 651 Гражданского кодекса Украины установлению требуют обстоятельства относительно существенного нарушения стороной условий настоящего договора, то есть отличными от обстоятельств, установление которых является обязательным при разрешении спора о расторжении договора на основании статьи 652 Гражданского кодекса Украины относительно существенного изменения обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что стороны при заключении договора пришли к соглашению относительно пересмотра арендной платы в порядке предусмотренном законодательством и Украины, что отразили в пункте 12 договора.

То есть, при заключении договора аренды земельного участка от 11.06.2007 г. стороны определили условия пересмотра арендной платы, предусмотренные п. 9, 10 договора. Таким образом, на момент заключения договора истец осознавал, что такое обстоятельство в виде увеличения арендной платы может наступить, в связи с чем ссылка истца на положения ст. 652 ГК Украины является безосновательной. Кроме того, отсутствие одного из четырех обязательных условий, исключает возможность применения ст. 652 ГК Украины.

Кроме этого, апелляционный хозяйственный суд также отмечает, что согласно материалам дела истец является собственником недвижимого имущества - встроено-пристроенный магазин в жилом доме лит. “А”, которое находится на спорном земельном участке (выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество от 24.01.2007г. №13330627, л.д.18), то есть, учитывая предписания статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины является лицом, которое приобрело право пользования земельным участком.

Таким образом, учитывая законодательно установленную необходимость оформления земельных отношений в соответствующем порядке, а также учитывая нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости истца, урегулирования отношений сторон без заключения соответствующего договора аренды земли в данном случае является невозможным в связи с законодательно установленными требованиями. При этом вопросы относительно площади земельного участка необходимого для обслуживания указанного магазина, истец вправе решить путем внесения соответствующих изменений в основной договор аренды земли от 11.06.2007г.

Учитывая вышеизложенное, коллегия судей пришла к выводу об отсутствии обстоятельств установленных статьей 652 ГК Украины для расторжения спорного договора аренды земли.

Ввиду неполного исследования всех обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права, приведшего к принятию неправильного решения, на основании частей 1,4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Апелляционную жалобу Насыпновского сельского совета удовлетворить.

2. Решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 20 февраля 2014 года по делу №901/277/14 отменить, принять по делу новый судебный акт.

3. В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления.   

Председательствующий                                                   Н.В. Воронцова

Судьи                                                                                   Н.И. Сикорская

                                                                                              И.В. Антонова

Сервис временно не доступен