Постановление по делу № А84-126/2014 (919/126/14)

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. (0692) 54-62-49, факс (0692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Севастополь

30.10.2014

Дело № А84-126/2014 (919/126/14)

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30.10.14

Постановление изготовлено в полном объеме  10.11.14

Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:
председательствующего                                     
Градовой О.Г.,

судей                                                                        Голика В.С.,

                                                                                  Антоновой И.В.,

при ведении протокола секретарем Лепехиной Е.Ю.

при участии:

прокурор, не явился,

от истца, Законодательное Собрание города Севастополя - не явился,   

от ответчика, общество с ограниченной ответственностью "ЭкоКлининг" - Стародубцев Д.С. по доверенности б/н от 05.06.14,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоКлининг" на решение Хозяйственного суда города Севастополя от 24 февраля 2014 года по делу № А84-126/2014 (919/126/14) (судья Плиева Н.Г.)

по иску прокурора города Севастополя (ул. Павличенко, 1, г. Севастополь, 299011)

 в интересах Законодательного Собрания города Севастополя (ул. Ленина, 3, г. Севастополь, 299011)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоКлининг" (ул. Курганная, 24, г. Севастополь, 299002)

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,            

УСТАНОВИЛ:

            Решением суда первой инстанции иск удовлетворен: расторгнут договор аренды земельного участка, на ответчика возложена обязанность возвратить земельный участок истцу. С ответчика в доход бюджета города Севастополя взыскан судебный сбор (л.д .83-89 т. 1).

            Решение мотивировано тем, что арендатор не использует земельный участок по назначению, строительство мини-отеля не начато, земельный участок не огорожен; допустимых доказательств занятия земельного участка третьими лицами ответчик суду не предоставил.

            Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда. Основанием для отмены судебного решения ответчик считает принятие решения с нарушением норм материального и процессуального права; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что он принимал меры по освоению земельного участка - получил технические условия на подключение объекта к коммуникациям, однако приступить к строительству по независящим от него причинам не смог, так как земельный участок самовольно занят гражданами под гаражи, бар, огороды, что подтверждается актами контролирующего органа (госкомзема); в связи с этими обстоятельствами решением Севастопольского городского Совета в 2013 году было отказано в расторжении договора; арендатор уплачивает арендную плату (л.д. 96-101 т. 1).

            Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

            Апелляционный суд на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истребовал и приобщил к делу дополнительные доказательства (л.д. 16-98 т. 2, л.д. 2-66, 81-86 т. 3). Приложенные к апелляционной жалобе дополнительные доказательства (л.д. 105-153 т. 1) апелляционный суд принял, так как ответчик обосновал невозможность их предоставления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств (л.д. 1 т. 3). Апелляционный суд признает эти причины уважительными.

            В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительно пояснил, что арендатор обратился с исками в суд к гражданам, которые самовольно заняли земельный участок.

            Прокурор города Севастополя и истец повторно не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании их представителей, о дне и месте судебного заседания извещены определением суда от 16 октября 2014 года, копия которого направлена на их адреса заказной с уведомлением корреспонденцией и получена ими 23 октября 2014 года, что подтверждаются почтовыми уведомлениями (л.д 67, 94-95 т. 3).

            Истец заявил письменное ходатайство о прекращении производства по делу, так как в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор не наделен правом предъявления иска и участия в делах о расторжении договора аренды земельного участка. Апелляционным судом в удовлетворении этого ходатайства отказано на том основании, что иск был заявлен до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", когда прокурор имел такое право.

            Апелляционный суд, принимая во внимание надлежащее извещение сторон и прокурора о времени и месте судебного заседания, необязательность явки в судебное заседание этих лиц, достаточность доказательств для рассмотрения дела, определил: рассмотреть дело в отсутствие в судебном заседании прокурора и истца.

                        По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

             14 августа 2009 года между арендодателем - Севастопольским городским Советом (ныне Законодательное Собрание города-героя с особым статусом Севастополя - л.д. 2-3 т. 2), и арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "ЭкоКлининг" (л.д. 34-35 т. 1, 17 т. 2), на основании решения указанного Совета № 6471 от 17 февраля 2009 года (л.д.11-12 т. 1) и проекта землеустройства (л.д. 32-66 т. 3) в письменной форме заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0300 га по ул. Карантинная, 1-В, г. Севастополя для строительства и обслуживания мини-гостиницы (л.д.13-18 т. 1, л.д. 17-32 т. 3).

             14 августа 2009 года по акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору; при этом, в акте указано на отсутствие на земельном участке капитальных строений; границы участка закреплены на местности долговременными межевыми знаками (описание и количество межевых знаков в акте не приведено) (л.д. 66 т. 1, л.д. 30 т. 3).

             29 октября 2009 года договор зарегистрирован Севастопольским городским филиалом государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в Государственном реестре земель за № 040988500103 учинена запись. Это подтверждается отметкой на договоре (л.д. 18 т. 1, л.д. 27 т. 3).

            Пункт 12.3 указанного договора предусматривает, что действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон или по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

            Пункт 12.4 устанавливает, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения с момента принятия решения о расторжении при нарушении сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя.

            Подпункт "г" пункта 9.2.2 договора устанавливает обязанность арендатора начать освоение земельного участка и завершить застройку по целевому назначению - строительство мини-гостиницы, в течение 1,5 года с момента регистрации договора аренды земельного участка.

            Государственной инспекцией сельского хозяйства в г. Севастополе составлялись акты внеплановых проверок соблюдения ответчиком требований земельного законодательства, которыми установлены следующие обстоятельства:

   1) актом № 111 от 25 июня 2013 года отсутствие строений и ограждения, непроведение строительных работ; отсутствие межевых знаков; с выводами которого ответчик не согласен, о чем указал в акте (л.д. 16-26 т. 1); из пояснений арендатора следует, что он не приступил к производству строительно-монтажных работ из-за самовольного занятия земельного участка под гаражи, палисадники и огороды жильцами прилегающих домов (л.д. 79 т. 1);

   2) актом № 236 от 17 сентября 2013 года те же нарушения и невыполнение предписания № 99 от 03 июля 2013 года об устранении нарушений в 30-тидневный срок (л.д. 46 т. 1); с выводами которого ответчик не согласен, о чем указал в акте (л.д. 27-33 т. 1).

            Директор общества с ограниченной ответственностью "ЭкоКлининг" Шамсутдинов А.Р. дважды привлекался постановлениями о наложении административного взыскания, принятых государственным инспектором сельского хозяйства г. Севастополя  Алампиевым А.В. к административной ответственности в виде штрафов в суммах по 340 грн.:

1) 03 июля 2013 года постановлением № 00021 по статье 53 Кодекса Украины об административных правонарушениях, он нарушил пункт "г" статьи 211 Земельного кодекса Украины (неиспользование земельного участка), чем причинен материальный вред в сумме 799,75 грн. (рассчитанной по постановлению КМУ № 963 от 25 июля 2007 года) (л.д. 48-51 т. 1); 10 июля 2013 года оплачен штраф и материальный вред в сумме 1139,75 грн. (л.д. 90 т. 1);

2) 20 сентября 2013 года постановлением № 000174 по статье 188-5 Кодекса Украины об административных правонарушениях, он нарушил статью 96 Земельного кодекса Украины (не выполнил предписание № 99 от 03 июля 2013 года) (л.д. 52-55 т. 1).

20 сентября 2013 года указанным контролирующим органом вынесено предписание № 174, которым ответчику предписано в 30-тидневный срок устранить нарушения земельного законодательства (л.д. 56-57 т. 1).

31 октября 2013 года решением постоянной комиссии Севастопольского городского Совета отказано в расторжении договора аренды, так как арендованный земельный  участок самовольно занят гражданами, которые привлекаются к административной ответственности по статье 53 Кодекса Украины об административных правонарушениях (л.д. 41-42, 67 т. 1).

            Из пояснений представителя ответчика и предоставленных копий процессуальных документов следует, что в сентябре 2014 года арендатор обратился с исками в суд к Ликаченковой Н.Р. и Мазан Г.П. об освобождении арендованного земельного участка; иски приняты к производству суда (л.д. 81-86 т. 3).

            Согласно пояснений ответчика следует, что он во исполнение условий договора об освоении земельного участка принимал определенные меры, в частности по подключению объекта к коммуникациям, участию в паевом развитии инфраструктуры города. Это подтверждается письменными документами:

             1) техническими условиями присоединения электроустановок к электрическим сетям от 04 июля 2008 года и 03 июня 2010 года (л.д. 71-73 т. 1),

             2) согласованием выноса сетей водопровода от 04 июля 2008 года и 22 января 2010 года (л.д. 75, 74 т. 1),

             3) договором о паевом участии в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Севастополя от 12 мая 2011 года, по которому ответчик обязался за месяц до принятия объекта в эксплуатацию оплатить на счет целевого фонда 30.419,90 грн. (л.д. 76-77 т. 1).

            Апелляционным судом приняты дополнительные доказательства, которые свидетельствуют о том, что часть арендованного ответчиком земельного участка самовольно занята иными лицами. Так, актом № 184 от 20 сентября 2013 года обследования арендованного земельного участка (л.д. 109-111 т. 1) и актами проверки соблюдения субъектами хозяйствования требований земельного законодательства № 255 и № 256 от 03 октября 2013 года контролирующим органом установлено, что часть арендованного ответчиком земельного участка самовольно занята Мазан Г.П. и Ликаченковой Н.Р. (л.д. 113-128, 129-144 т. 1). Об этих фактах (самовольном занятии арендованного земельного участка) было известно контролирующему органу и арендодателю начиная с 2011 года, о чем свидетельствуют письмо Главного управления госкомзема в г. Севастополе от 11 марта 2011 года в адрес ответчика (л.д. 107-108 т. 1), письма Севастопольского городского совета от 30 мая и 12 июля 2011 года о продлении срока строительства и самовольном занятии земли (л.д. 146-149 т. 1), акт № 162 от 25 февраля 2011 года о проверке соблюдения требований земельного законодательства (л.д. 105-106 т. 1).

            Из писем Законодательного Собрания города Севастополя от 16 мая и 04 июня 2014 года следует, что и в настоящий момент арендодатель не возражает против продления сроков строительства на арендованном ответчиком земельном участке, этот вопрос будет рассмотрен после урегулирования вопросов интеграции города Севастополя в экономическую, финансовую и правовую системы Российской Федерации (л.д. 21, 22 т. 2)

            Из письма прокуратуры города Севастополя в адрес арендатора также следует, что в 2013 году у прокурора не было оснований для прокурорского реагирования, так как арендная плата ответчиком оплачивалась, часть арендованного участка самовольно занята иными лицами (л.д. 18-21 т. 1)

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (от 26 января 1996 года N 14-ФЗ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ) предусматривает, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

   Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

            Согласно пункту 2 статьи 46 и подпункту 1 пункта 2 статьи 45
Земельного кодекса Российской Федерации (от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ) по инициативе арендодателя аренда земельного участка может быть прекращена принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно:

- при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением;

            - неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пункт 3 статьи 45 и пункт 1 статьи 54 указанного Кодекса устанавливает, что прекращение права пользования (в том числе аренды) земельным участком по основаниям -ненадлежащее использование земельного участка, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания).

            Из установленных обстоятельств следует, что ответчик начиная с момента регистрации договора аренды земли (с 29 октября 2009 года) в течение 1,5 лет (то есть до 30 апреля 2011 года) был обязан по договору аренды земли начать освоение земельного участка и завершить на нем строительство мини-гостиницы.

            Во исполнение этой обязанности ответчик предпринял в установленный договором срок следующие меры:

            - получил технические условия для подключения объекта к коммуникациям и к продолжению срока их действия;

            - заказал и получил рабочий проект мини-гостиницы (генеральный план, проект организации строительства, архитектурно-строительная часть), который предусматривает срок строительства 36 месяцев.

            По истечении срока для освоения земельного участка и строительства ответчик предпринял следующие меры:

            - заключил договор о паевом участии в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Севастополя, по которому оплату не производил из-за ненаступления срока сдачи объекта в эксплуатацию; 

            - обращался к арендодателю за продлением срока строительства из-за самовольного занятия части земельного участка иными лицами.

Статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания ответственности за нарушение обязательства - это наличие вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. При этом, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из пояснений ответчика следует, что в его действиях по ненадлежащему исполнению договорных обязательств (освоение земельного участка и строительства) нет вины, так как часть земельного участка самовольно занята иными лицами, что препятствует освоению участка и строительству на нем.

Письменные доказательства свидетельствуют о том, что на протяжении марта 2011 года - июня 2014 года арендатор обращался и извещал арендодателя о наличии препятствий для начала строительства на арендованном земельном участке. В сентябре 2014 года арендатор обратился в суд с исками к лицам, которые самовольно заняли земельный участок.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу о том, что вины арендатора в нарушении сроков освоения и строительства на арендованном земельном участке нет, такое нарушение договорных обязательств произошло не по вине арендатора, а  по независящим от него причинам (самовольное занятие земельного участка иными лицами). Арендатор принял все меры для надлежащего исполнения своих обязательств, в частности извещал арендодателя о самовольном занятии иными лицами арендованного земельного участка, просил о продлении сроков для строительства на арендованном земельном участке, обратился в суд с иском об освобождении земельного участка. Иные действия (которые возможно было предпринять с учетом самовольного занятия земельного участка) арендатор предпринял - получил технические условия для подключения участка к коммуникациям, что необходимо для начала строительства, заказал рабочий проект объекта строительства, заключил договор о паевом участии в развитии инфраструктуры города Севастополя. При этом, арендатор оплачивает арендную платы, арендодатель претензий по исполнению арендатором этого обязательства не заявил. А потому оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка из-за существенного нарушения арендатором своих обязательств нет.

            Апелляционный суд считает ошибочными выводы суда первой инстанции о квалификации действий арендатора по неосвоению земельного участка как использование земельного участка по нецелевому назначению. Как указано выше, арендатор получил земельный участок для строительства мини-гостиницы из земель жилой и общественной застройки (проект землеустройства - л.д. 32-33 т. 3), все действия арендатора свидетельствует о том, что он принимает меры для использования этого земельного участка под строительство мини-гостиницы, а не для какой-то иной цели, предполагающей использование земли по иной категории. Неиспользование земельного участка не является использованием земли по иной категории, чем он был предоставлен в пользование.

            На основании изложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба  подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права; при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела; изложенные в нем выводы не соответствуют обстоятельствам дела; в иске следует отказать.

            Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                

ПОСТАНОВИЛ:    

            Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоКлининг" удовлетворить.

            Решение Хозяйственного суда города Севастополя от 24 февраля 2014 года по делу № А84-126/2014 (919/126/14) отменить.

            В иске отказать. 

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

            Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления.

 

Председательствующий                                                              О.Г. Градова

Судьи                                                                                               В.С. Голик

                                                                                                          И.В. Антонова