Постановление оп делу № А84-146/2014 (919/146/14)

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. (0692) 54-62-49, факс (0692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Севастополь

 30.10.2014

Дело № А84-146/2014 (919/146/14)

Резолютивная часть постановления объявлена  30.10.14

Постановление изготовлено в полном объеме  10.11.14

Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:
председательствующего                                     
Градовой О.Г.,

судей                                                                        Заплавы Л.Н.,

                                                                                  Антоновой И.В.,

при ведении протокола секретарем Лепехиной Е.Ю.

при участии:             

от истца, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Югрыба" - Гриняк В.И., приказ № 1 от 24.09.11, директор,

от ответчика, Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и в городе Севастополе - Сикорская О.И., доверенность № 17 от 03.02.14,

рассмотрев апелляционную жалобу Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе на решение Хозяйственного суда города Севастополя от 18 февраля 2014 года по делу № А84-146/2014 (919/146/14)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Югрыба" (ул. Суворова, 22 а, кв. 9, Севастополь, 299011) (ул. Советская, д. 37, Севастополь, 299011)

к Региональному отделению Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и в городе Севастополе (пл. Восставших, 6, Севастополь, 299008)

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.1992 № 1,                                                               

УСТАНОВИЛ:

            Решением суда первой инстанции иск удовлетворен, на ответчика возложена обязанность заключить дополнительное соглашение в приведенной в резолютивной части судебного решения редакции, которая предусматривает действие договора аренды нежилого помещения до 07 февраля 2024 года (л.д. 54-60 т. 1).

            Судебное решение мотивировано тем, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, в частности погасил заложенность по арендной плате, а потому имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, согласия органа управления государственным имуществом на продолжение срока действия договора не обязательно, такое согласие необходимо только при первоначальном заключении договора аренды. 

            Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и  в иске отказать, так как судебное решение принято с нарушением норм материального права, поскольку истец ненадлежащим образом исполнял свои договорные обязательства - не оплачивал арендную плату, на момент окончания срока действия договора имел задолженность по арендной плате (л.д. 70-71 т. 1).

            Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что истец с ее доводами не согласен, так как доказал уплату арендной платы, арендодатель нарушил порядок извещения арендатора о прекращении договора аренды помещения, необходимого для собственных нужд (л.д. 110-112 т. 1).

            В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы и пояснил, что арендатор постоянно нарушал сроки оплаты арендной платы, он подряд не платил арендную плату на протяжении более, чем три месяца в сентябре 2013 года - январе 2014 года; истец поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу и пояснил, что не платил арендную плату в указанный период из-за многочисленных судебных споров с истцом по вопросу аренды, последний раз в 2007 году.

            По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

             01 декабря 1992 года между арендодателем - концерном "Югрыба", и арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Югрыба" (л.д. 44-51 т. 1), подписан договор № 1 об аренде служебных помещений общей площадью 183 кв.м., жилой - 95,1 кв.м. в доме № 37 по ул. Советской г. Севастополя, для пользования под гостиницу  (л.д. 6 т. 1).

            Пункт 3.1 указанного договора установил обязанность арендатора оплачивать арендодателю арендную плату в 9.000 карбованцев в месяц, а пункт 3.2 - расходы за центральное отопление и коммунальные услуги по расчету по отдельному договору.

            Пунктом 6.2 договора предусмотрен срок аренды - с 1 января 1993 года по январь 2002 года.

            В данный договор вносились изменения:

1) 24 ноября 1995 года во исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя от 18 октября 1995 года № 154/5 по письменному соглашению сторон договор изложен в новой редакции, согласно которой:

- арендодателем является Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины в городе Севастополе, арендатор не изменился,

- в аренду передан целостный имущественный комплекс - гостиница концерна "Югрыба" (пункт 1.1), размер арендной платы 120 млн.карбованцев в год, которая вносится  равными долями ежеквартально в 5-тидневный срок от даты, установленной для предоставления квартальных бухгалтерских отчетов-балансов, ее размер подлежит корректировке в соответствии с индексом инфляции (пункты 4.1 – 4.3),

-  срок действия договора - с момента подписания сторонами и до января 2000 года (пункт 10),

- прекращение договора происходит, в том числе, по истечении срока, на который он был заключен (пункт 9.1) (л.д. 10-14 т. 1);

в дальнейшем по письменному соглашению сторон изменялась редакция пункта 10.1 о сроке действия договора, а именно:

2) 08 декабря 2000 года - договор действует по 31 июня 2001 года (л.д. 20 т. 1);

3) 29 июня 2001 года - договор действует по 31 декабря 2001 года (л.д. 19 т. 1);

4) 25 марта 2002 года - договор действует по 31 мая 2002 года (л.д. 18 т. 1);

5) 02 января 2003 года - договор действует по 30 июня 2003 года (л.д. 17 т. 1);

6) 06 мая 2003 года - договор действует по 31 декабря 2003 года (л.д. 16 т. 1);

7) 05 января 2004 года - договор действует по 30 декабря 2004 года (л.д. 15 т. 1).

13 августа 2007 года решением Хозяйственного суда города Севастополя по делу № 20-5/078-2/181-11/255-2/328 в иске прокурора города Севастополя в интересах государства в лице Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в городе Севастополе, Государственной инспекции охраны, восстановления водных живых ресурсов и регулирования рыболовства в лице Южно-Черноморского государственного бассейнового управления охраны, использования и восстановления водных живых ресурсов и регулирования рыболовства в лице Севастопольского территориального отдела к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом" Югрыба" о понуждении возвратить арендованное имущество (помещение площадью 183 кв.м. по ул. Советской, 37, г. Севастополя) отказано, так как срок действия договора с 24 ноября 1995 года по 30 декабря 2004 года (9 лет 1 месяц 7 дней), арендодатель на протяжении 1 месяца после 30 декабря 2004 года не заявил о прекращении договора, а потому он действует по 06 февраля 2014 года. Решение суда вступило в силу (л.д. 21-24 т. 1).

09 января 2014 года Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе письменно уведомило арендатора об окончании срока действия договора 06 февраля 2014 года и об отказе балансодержателя на продолжение срока действия договора (л.д. 114-115 т. 1).

21 января 2014 года арендатор письменно (нарочным) обратился к Региональному отделению Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе (л.д. 37-38 т. 1) с предложением (письмом и проектом дополнительного соглашения) о продолжении срока действия договора до 07 февраля 2024 года (л.д. 25, 120-12 т. 1). На которое ответчик 07 февраля 2014 года направил истцу письмо от 03 февраля 2014 года за № 11-05-00387 об отказе балансодержателя на продолжение срока действия договора и о прекращении срока действия договора, недействительности письма от 29 января 2014 года. Это письмо истец получил, о чем свидетельствует предоставление истцом суду конверта и письма (л.д. 122-126 т. 1). 

Из справки о состоянии задолженности по договору аренды, составленной истцом,  квитанций и пояснений сторон следует, что перед подачей иска последняя оплата арендной платы арендатором была 30 августа 2013 года в сумме 7.020 грн., в период с сентября 2013 года по январь 2014 года начисление арендной платы продолжалось, но оплата не производилась (л.д. 34 т. 1, л.д. 81 т. 2). Задолженность в сумме 10.511,20 грн. как арендная плата оплачена 17 февраля 2014 года наличными средствами арендатором через учреждение банка, что подтверждает квитанция (л.д. 43, 133 т. 1, л.д. 82 т. 2). 16 мая 2014 года истец уплатил арендную плату со штрафными санкциями по договору аренды  в сумме 1722 рубля (л.д. 134 т. 1, л.д. 83 т. 2).

22 ноября 2013 года Государственное агентство рыбного хозяйства Украины (балансодержатель) письменно обратилось к Региональному отделению Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе о необходимости прекращения арендных отношений, так как указанное помещение необходимо балансодержателю (л.д. 35, 116-119, 127-129 т. 1). Повторно балансодержатель аналогичное письмо направил указанному Региональному отделению Фонда имущества и арендатору 17 января 2014 года (л.д. 130-131 т. 1). Истец получил это письмо, чего не отрицает, копию письма заверил и предоставил суду истец.

06 февраля 2013 года арендатор застраховал предмет аренды (л.д 78-80 т. 2).

            В соответствии с частью 1 статьи 777 Гражданского кодекса Украины (Закон Украины от 16 января 2003 года № 435-IV с изменениями, который действовал на территории города Севастополя на момент окончания срока действия договора аренды) наниматель, который должным образом исполняет свои обязанности по договору найма, после окончания срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.

Часть 3 статьи 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества"(в редакции Закона Украины от 14 марта 1995 года N 98/95-ВР с изменениями,  который действовал на территории города Севастополя на момент окончания срока действия договора аренды) так же предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок при том же условии - арендатор должным образом исполнял свои обязанности по договору. Арендатор не пользуется этим преимущественным правом, если арендованное имущество необходимо для потребностей его владельца. В этом случае владелец должен в письменном виде предупредить об этом арендатора не позже чем за три месяца до окончания срока договора.

Часть 1 статьи 285 Хозяйственного кодекса Украины (Закон Украины от 16 января  2003 року N 436-IV с изменениями, который действовал       на территории города Севастополя на момент окончания срока действия договора аренды) устанавливала преимущественное право арендатора перед другими субъектами хозяйствования на продолжение срока действия договора аренды без каких-либо дополнительных условий, таких как надлежащее исполнение арендатором своих договорных обязательств, отсутствия возражений владельца на продолжение аренды из-за необходимости использования имущества для своих потребностей.

Апелляционный суд считает, что применению к возникшим между сторонами  правоотношениям подлежит часть 1 статьи 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", как специальная норма закона, которая регулирует аренду государственного имущества, которое является предметом аренды по указанному выше договору.

Часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный Закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ с изменениями) так же предусматривает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности.  

Статьи 526, 530 Гражданского кодекса Украины и статьи 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают то, что обязательство должно выполняться должным образом, в соответствии с условиями договора и требований закона; если в обязательстве установлен срок (день) его выполнения, то оно подлежит выполнению в этот срок (в этот день).

Из установленных судом обстоятельств следует, что арендатор не вносил арендную плату с сентября 2013 года по февраль 2014 года (то есть на протяжении 5 месяцев подряд), что является ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды. А потому арендатор на момент окончания срока действия договора аренды и обращения арендодателя с иском в суд не имел преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Погашение арендатором за 1 день до принятия судом решения задолженности не изменяет указанных обстоятельств и не влияет на разрешение вопроса о ненадлежащем исполнении арендатором своих договорных обязательств и наличия у него преимущественного права на заключения договора на новый срок. Суд первой инстанции не дал оценку этим обстоятельствам, указав лишь на погашение задолженности, без оценки 5-тимесячной просрочки уплаты арендной платы на момент окончания срока действия договора и подачи иска в суд, не учел нарушенное право арендодателя получать арендную плату в определенный договором срок.

При этом, апелляционный суд считает, что нарушение владельцем имущества (в данном случае балансодержателем) срока уведомления арендатора о намерении использования имущества в собственных потребностях не нарушает прав истца, так как он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, судом первой инстанции решение принято с нарушением норм материального права, изложенные в решение суда выводы о наличии у истца преимущественного права на заключение договора на новый срок ввиду надлежащего исполнения договорных обязанностей не соответствуют обстоятельствам дела. Это является основанием для отмены решения суда первой инстанции. В иске следует отказать.

            Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                   

ПОСТАНОВИЛ:    

            Апелляционную жалобу Регионального отделения Фонда государственного имущества Украины в Автономной Республике Крым и городе Севастополе удовлетворить.

            Решение Хозяйственного суда города Севастополя от 18 февраля 2014 года по делу № А84-146/2014 (919/146/14) отменить.

            В удовлетворении иска отказать. 

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

            Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления.

 

Председательствующий                                                              О.Г. Градова

Судьи                                                                                               Л.Н. Заплава

                                                                                                          И.В. Антонова